近年来,随着房地产行业的迅猛发展,新建小区商品房买卖纠纷日益突出,影响房地产市场稳定和社会和谐。法官在案件审理中发现,部分房地产开发企业存在“取得预售许可容易,完成工程进度难”现象,一旦遇上银行贷款收紧、市场波动、行政指令停工等情况,就无法按期竣工。同时,房地产开发企业往往通过与购房人签订补充协议对制式合同中的很多内容作出变更,从而减免开发企业责任,限制购房人的权利,如约定若购房人申请购房按揭贷款不成功即没收定金。此外,近年来房地产市场的波动较大,当出现信贷政策放松、户籍限制放宽,房价随之攀升时,卖方违约频现;而当限购限贷等多重政策出台之后,房价开始下跌,购买人买房意愿减弱时,则易引发购房人频频违约。
一、审判概况
2017年-2019年,船营区人民法院共新收此类案件 743件,共审结此类案件737件,年平均结案率96.41%。
2017年,船营区人民法院共新收此类案件156件,共审结此类案件154件,结案率为98.72%。
2018年,船营区人民法院共新收此类案件297件,共审结此类案件275件,结案率为92.59% 。
2019年,船营区人民法院共新收此类案件290件,共审结此类案件284件,结案率为97.93%。
二、房屋买卖合同纠纷案件特征
(一)案件标的额大,当事人矛盾尖锐,纠纷调解难度大
房屋买卖交易款动辄几十万,甚至上百万。合同中约定的违约金普遍为房屋价款的20%,加上房屋价格上涨,当事人普遍要求提高违约金补偿损失。因此,标的数额大是房屋买卖合同纠纷案件的首要特点。因为牵涉利益巨大,买卖双方矛盾激烈,无论是提高房屋价款继续履行合同,还是解除合同支付违约金,双方的诉求逾期差距较大,调解难度大,为审判工作带来困难。
(二)诉讼请求及理由多样化
房屋买卖合同纠纷案件类型复杂多样,常见的多为要求办理权属证书、支付违约金、解除合同赔偿损失、确认合同无效双倍赔偿、按约定履行、双倍返还定金、解除合同返还房款以及利息等,其中,因逾期办证而引发的纠纷占全部房屋买卖合同纠纷案件的72%;开发商逾期交房而引发的纠纷占18%,要求解除合同的占8%,涉及到各种各样惩罚性赔偿的案件占2%。诉讼理由各种各样,由传统的逾期交房和办证等原因向更广泛的领域扩展。
(三)存在隐患,容易引发上访案件
房屋买卖合同纠纷中因群体性诉讼多、涉及环节多、部门多,法律规范不健全等原因,不仅审理难度大,而且存在当事人上访、来访或是信访催办案件的情形,存在引发治安事件的隐患。
三、主要问题
(一)开发商急于解决问题,把矛盾推向法院。
购房者与开发商沟通交涉时,开发商不能够积极协调解决问题,或态度蛮横,或态度冷漠,最终造成双方矛盾激化,甚至告知购房者不满意可以直接起诉。
(二)开发商滥用不可抗力进行免责抗辩。
延期交房、虚假宣传、更改规划等为此类案件常见诉讼请求,但今年突发疫情,新冠疫情竟成为部分房地产企业延期交房的“挡箭牌”,纷纷以疫情导致停工停业为由,要求免除违约责任。
(三)开发商起诉维权现象有所增多。
相较于开发商,卖方市场下的购房者处于劣势地位,商品房买卖合同纠纷案件原告通常为购房者。但因受疫情影响,一些购房者出现逾期办理按揭贷款、逾期偿还贷款、闹访等行为,开发商以原告身份提起诉讼的情况随之增多。在一起名誉权纠纷案件中,徐州某置业公司以董某组织业主集体“维权”并发表诋毁性不实言论为由提起诉讼,要求董某在本市权威报纸上赔礼道歉并赔偿损失。
(四)建设遗留问题成为重大隐患。
在目前的房屋买卖合同纠纷中,有二分之一的案件是由开发商建设遗留问题引起的。比如,开发商擅自变更国有土地使用权限,或是在各项手续不全的情况下轻率施工,或是房地产开发商规避国家政策,少缴漏缴配套费、维修基金等,增加房屋买受人的后期费用;把合同约定的房屋层高拉大,再签订加层的补充协议,原有的承诺不能兑现等,都会成为纠纷发生的原因。
三、对策及建议
(一)加强部门联动,妥善化解矛盾。
建议政府相关部门加强协调联动,定期召开联席会议,完善商品房买卖合同纠纷诉调对接机制,依托行业协会、企业商会等进行诉前调解,力争从源头上化解矛盾。
(二)加大监管力度,规范市场运行。
进一步加强日常监管,采取暂停网签、行政处罚、记入诚信档案等措施,严厉打击虚假宣传、欺诈销售等违法违规行为;同时,加强专项资金监管,特别是预售资金的监管,确保商品房项目正常建设并按期交付购房者。
(三)加强法治宣传,促进交易安全。
结合商品房买卖合同纠纷案件特点,有针对性地开展法治宣传、巡回审判等活动,强化购房者的风险防范和自我保护意识,强化开发商的诚信意识、契约精神和社会责任感,促进房地产行业平稳健康发展。
(五)出卖方应严格遵守法律法规,严守合同承诺。首先,出卖方应遵守国家工程质量的有关规定,保证所售房屋质量,配套设施齐全,房屋实际面积与合同约定的面积一致。其次,销售行为要规范,销售广告和销售材料不得夸大其辞。最后,要确保房屋按期交付,如期办理房屋所有权证。
四、典型案例
案例一:王某与某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案
(一)基本案情
2015年9月8日,王某(买受人)与某公司(出卖人)签订《商品房买卖合同(预售)》。合同约定:王某购买某公司开发的房屋,面积134.3平方米,每平方米单价为3801.82元,合计总价为510585元;房屋交付日期:2015年8月30日前。2015年12月22日,王某交付购房款510585元,某公司向王某开具销售不动产统一发票并交付房屋,王某办理了房屋入户相关手续。截至庭审结束时,案涉房屋办理了预售登记但未办理房屋初始登记,尚不具备办理房屋产权证条件。 2018年1月5日,吉林市公安消防支队向某公司发出吉市公(消)行罚决字(2018)XXXX号《行政处罚决定书》,以王某所购买的由某公司开发的房屋未经消防验收擅自投入使用,违反了《中华人民共和国消防法》第十三条第二款之规定,决定给予该公司责令停止使用并处以罚款30万元的处罚。
(二)裁判结果
王某与某公司签订的《商品房买卖合同(预售)》均系双方当事人真实意思表示,合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定,均合法有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;”本案,《商品房买卖合同(预售)》约定了办理房屋所有权登记的期限,且王某提供的销售不动产统一发票证明其于2015年12月22日全额缴纳购房款,办理房屋所有权登记期限届满之日应为2017年12月21日,某公司应自2017年12月22日承担逾期办证的违约责任。同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款关于“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定,双方未就逾期办证违约金数额及标准进行约定,现王某要求某公司按照年利率5.9%标准计算违约金,未超出上述法律规定,故对王某的该项诉请,本院予以支持。
(三)存在问题
预售房屋的买卖合同纠纷案件,因所购因缺乏相应资质或因未履行相应手续,导致买受人购买的房屋在约定的办证期限内无法办理房屋产权证。根据相关法律规定,某公司已构成违约,应承担逾期办证的违约责任。
案例二:王某与某房地产开发有限公司及某房地产经济有限公司、代某房屋买卖合同纠纷一案
(一)基本案情
2017年7月5日,某房地产开发公司作为出卖人与买受人某房地产经济有限公司签订某小区房屋订购协议书一份,某房地产开发公司委托某房地产经济有限公司分销某小区二期12号楼的商业网点和公寓。2017年7月,王某通过某房地产经济有限公司与某房地产经济有限公司就12号楼XX号房屋签订认购协议书一份。同时,王某另行购买12号楼0004-xxx号一套房屋,并签订认购协议书。王某将两套房屋的购房款43万元(包含本案所涉款项240141元及12号楼XX号购房款189858元)以交付银行卡及密码的方式支付给某房地产经济有限公司,某房地产经济有限公司为其出具两份收据。后,王某领取了房屋钥匙,某房地产经济有限公司将相应购房款转账支付某房地产开发公司。现12号楼000xxxx房屋已被某房地产开发有限公司另行出售案外人,并办理了网签备案手续。
(二)裁判结果
一、某房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告王某购房款240141元;
二、某房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告王某240141元及利息4500元。
(三)存在的问题
本案中因某房地产开发有限公司违约行为将案涉房屋出售他人,导致合同目的无法实现,根据合同的相对性,某房地产开发有限公司应当返还购房款、赔偿利息损失。
案例三:崔某与某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案
(一)基本案情
2016年11月17日,崔某、某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同(预售)》一份,合同约定:原告购买某房地产开发公司开发的住宅一套,建筑面积86.85平方米,购房款为398512元,崔某于2016年11月17日交纳首付款88512元,余款31万元由银行贷款于2017年3月付清。某房地产开发公司应于2017年4月1日交付房屋。因某房地产开发公司至今未交付房屋,原告诉至法院,请求某房地产开发公司按合同约定给付崔某全部购房款日万分之一的违约金。
(二)裁判结果
本案在审理过程中,经本院主持调解,双方当事人自愿达成如下协议:被告某房地产开发有限公司于2020年10月1日前给付原告崔某自2017年4月1日起至2020年7月30日止的逾期交房违约金43459元,此后自2020年7月31日起至实际交房之日止的逾期交房违约金以实际交纳房款398512元为基数按照日万分之一标准计算,每半年支付一次。
(三)存在的问题
崔某与某房地产开发公司签订《商品房买卖合同(预售)》,崔某已支付房款,根据合同约定,某房地产开发有限公司应于2017年4月1日交付房屋。但某房地产开发有限公司至今仍未交付卖屋,已构成违约,应承担违约责任。
发布人: 管理员
来源: 本站原创
发布时间: 2020-11-11 16:15:24
访问次数: