推荐理由 随着现今人们生活水平的不断提高,人们改善住房、购买学区房等的要求越来越多,随之商品房买卖合同纠纷时有发生。本案属商品房买卖合同纠纷中因房屋质量不合格发生的一个较为典型的案例,以期通过此案例对人们有一定的指引作用。
万升房地产公司诉于凤丽
房屋买卖合同纠纷案
关键词 商品房买卖 合同法定解除 卖方瑕疵担保责任 违约赔偿
裁判要点 一、根据合同法第九十三条、第九十四条,当事人诉请解除合同需具备法定解除或者约定解除事由,否则不具备解除合同的条件。本案万升房地产公司要求解除与于凤丽的合同,既没有约定事由,亦不符合法定解除条件,故对其解除合同的诉讼请求法院不予支持。
二、根据合同约定、合同法及相关司法解释规定,商品房出卖人向买受人提供的房屋应为经过验收的质量合格的房屋,如出卖人提供的房屋质量不合格或者有瑕疵,不符合居住条件,买受人有权要求出卖人承担相应的违约责任。本案万升房地产公司作为商品房的出卖人,应提供符合质量标准的房屋卖与于凤丽,而案涉房屋自交付时即存在质量问题,需要维修,万升房地产公司构成违约,依法应承担相应的违约责任,故其应当承担赔偿责任,赔偿于凤丽相应修复费用及租金损失。
相关法条 《中华人民共和国合同法》第四十四条:依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。
《中华人民共和国合同法》第六十条:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第九十三条:当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就明,解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第九十四条:有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承揽继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十一条:质量不符合约定的,应当按照按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,受损害方根据标的的性质以及损失的大小,可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百五十五条:出卖人交付的标的物不符合质量要求的,买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条:当事人对自己的提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证据,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
基本案情 原告万升房地产公司向本院提出诉讼请求:1、判令解除万升房地产公司与于凤丽签订的《吉林市商品房买卖合同》;2、判令于凤丽将位于万升﹒前程国际14号楼11幢2单元0205022室、建筑面积75.22平方米的房屋交还给万升房地产公司。
被告于凤丽辩称:万升房地产公司既没有法定的合同单方解除权,也没有合同约定的合同解除权,法院应驳回万升房地产公司的告诉。于凤丽已经签订买卖合同及交付购房款,发现房屋存在质量问题后,将房屋钥匙交给万升房地产公司保管两个月之久,万升房地产公司又配置钥匙进行维修,但是至今没有合格,因此万升房地产公司应当向于凤丽赔偿多年无法居住的损失。
反诉原告于凤丽向本院提出反诉请求:1、判令万升房地产公司向于凤丽赔偿万升﹒前程国际14号楼11幢2单元0205022室房屋的维修费、误工费、交通费、律师代理费、精神损失费合计26万元;2、判令万升房地产公司赔偿于凤丽因房屋质量不合格造成的房屋租金损失12.6万元。
反诉被告万升房地产公司辩称:万升房地产公司不同意于凤丽的反诉请求。万升房地产公司交付给于凤丽的房屋的确存在质量问题,但因于凤丽不配合万升房地产公司对案涉房屋进行维修,故万升房地产公司要求解除双方的商品房买卖合同。通过吉林市建设工程质量监督站关于王明飞信访事项的处理意见书,表明虽然案涉房屋存在质量问题,万升房地产公司也应当进行保修,维修费用应当以鉴定结论为准,但房屋具备居住条件,因此由此产生的各项损失应由于凤丽自己承担。
经审理认定事实如下:2011年12月30日,万升房地产公司与于凤丽签订《吉林市商品房买卖合同》,万升房地产公司将其开发建设的位于万升﹒前程国际14号楼11幢2单元0205022室、建筑面积86.91平方米的房屋出卖给于凤丽,房屋总价款为322833元。合同约定出卖人应当在2012年8月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定,将验收合格、并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同签订后,于凤丽交纳了购房款,万升房地产公司于2012年10月交付房屋。万升房地产公司与于凤丽在交付房屋过程中因房屋质量及维修问题产生争议,协商未果,于凤丽向吉林市建设工程质量监督站投诉。2019年7月17日,《吉林市建设工程质量监督站关于王明飞信访事项作出处理意见》认为该户主卧室棚角下沉5厘米、结构梁宽窄不一、高低不平、阳台门打不开等问题情况属实,用红外线测量仪测量502室主卧室棚角下沉5厘米,不符合验收规范要求,责任单位应进行保修;有关经济补偿问题建议信访人通过法律途径解决。
因房屋质量及维修问题一直协商未果,于凤丽在吉林市租房居住至今。
另查明,万升前程国际14号住宅于2019年8月30日取得建设工程竣工验收备案证,备案文号为J-2019-306。
审理中,本院委托吉林信诺资产房地产土地评估有限公司对案涉房屋质量不合格部分的修复费用进行评估,结论为:房屋修复费用21657元。本院另委托吉林方正房地产评估有限公司对案涉房屋2012年10月至2019年9月同时期同地段房屋租金价值进行评估,结论为:估价对象房屋2012年10月至2019年9月租金合计124274元。
裁判结果 吉林市船营区人民法院于2020年5月9日作出(2019)吉0204民初3564号民事判决,判决:一、驳回原告吉林市万升房地产开发有限公司的诉讼请求;二、反诉被告吉林市万升房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿反诉原告于凤丽房屋修复费用21657元;三、反诉被告吉林市万升房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿反诉原告于凤丽租金损失124274元;四、驳回反诉原告于凤丽其他反诉请求。宣判后,双方均未上诉。
裁判理由 法院认为:一、本诉诉讼请求问题。根据法律规定,有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。本案万升房地产公司已经取得建设工程竣工验收备案证,案涉房屋具备交付条件,万升房地产公司就其诉请未提供证据证明于凤丽存在违约行为或合同存在不可抗力情形,不具备法定解除条件。同时又不存在显失公平之情形,就房屋存在的质量问题亦不足以影响法定及约定的交付条件,故其要求解除合同并返还房屋的诉请,没有事实和法律依据,本院对此不予支持。二、反诉请求问题。本案万升房地产公司与于凤丽之间签订的商品房买卖合同确系双方真实意思表示,内容不违反法律法规的强制性规定,合法有效。万升房地产公司作为出卖人对交付给于凤丽的房屋有瑕疵担保义务,即其交付的房屋必须符合合同约定或法律规定的质量标准,否则就要承担违约责任。经审理可认定案涉房屋于交付时即存在质量问题,对该质量问题万升房地产公司应当承担修复责任,其多年未能修复,于凤丽依法有权要求其赔偿相应的损失。首长,对房屋的修复费用应由万升房地产公司承担,于凤丽对鉴定机构出具的修复费用结论虽提出异议,但其未能提供证据证明该鉴定存在程序违法、依据不足的问题,且该鉴定系本院依法委托,故本院对该鉴定结论予以采信,就修复费用依据该鉴定结论予以确认。其次,租金损失问题,万升房地产公司提出可承担一定时间内的租金损失,但于凤丽诉请租金时间太长的问题,本案系因万升房地产公司违约所致,双方发生争议后万升房地产公司未能积极予以处理,以致于凤丽长期在外租房居住,该租金损失系万升房地产公司怠于履行应承担的违约责任所致,故应由万升房地产公司承担该损失。至于于凤丽要求万升房地产公司赔偿其误工费、交通费、律师代理费问题,该项请求没有法律依据,亦无合同约定依据,本院无法支持。
消费指引 商品房买卖过程中,卖方不仅需要依约履行及时交付房屋的义务,还应该承担所交付房屋的质量瑕疵担保责任,其交付的房屋质量不合格,买受人可以请求减少价款,也可以要求出卖人更换、修理,或者自行修理,费用由出卖人负担。因房屋的瑕疵使合同目的不能实现时,买受人可以拒绝接受或者解除合同。而因房屋质量不合格给买受人造成的损失出卖人应当承担相应的赔偿责任。而买方在接收房屋时,对房屋质量应加以关注,发现质量问题应及时向卖方主张权利,并向相关房屋质量监督管理部门提出投诉,以尽快解决争议,协商不成尽快诉至法院,以避免损失扩大。本案例中双方争议协商期长达七年之久,一定程度上扩大了损失,也不利于及时保护双方权益。
发布人: 管理员
来源: 本站原创
发布时间: 2021-10-27 10:11:06
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